解读北京共产房的三大弊端

叫我小石就好 · 发表于 2022-9-20 16:33:08

昨天晚上，北京住建委正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，谈一下个人看法：
1.购买的成本问题
我们先看一下对于《办法》上定义的购买方式“第十七条共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格”，这里指的就是说共产房不是免费的，你一样也花费大量资金购买。
参考之前类似的比周边商品房小区定价稍低的两限房来看，基本上单价也要到2万左右，总价至少也需要两三百万。

再说一下这次《办法》公布的共产房的购买难度，首先是先满足北京本地人的摇号，外地人的资格需要以后解读。
然后是需要名下无房的北京本地家庭，同时满足既非拆迁户家庭，和没有房屋买卖记录的硬性条件指标。
唯一允许的有过卖房记录的摇号方式是通过离婚，但是需要离婚年限满3年，对单身大龄的要求是满30岁。

按这种购买难度对比一下北京当前的商品房的购买难度，只需要本地人无房或者家庭一套房，外地人五年社保，离婚不满一年也不影响购房只是影响到贷款资格问题。
假如说对目前北京商品房增加的购买难度是为了照顾刚需，排除投资性购房者。
那么从这次《办法》中对摇号资格的难度来说，基本上已经理解为排除掉了绝大多数刚需，照顾的就是以北京本地低端收入群体为主的贫困无产人口了。
对这种意图来说，共产房的摇号人群可能更为接近的是香港的公屋申请人群，而不是我们之前大家普遍认识上的普通刚需买房人群。
但是对比香港公屋主要的区别点也有两点：
首先是共产房摇号资格对于虽然对摇号资格有极为严厉的限制，但是没有限制申请人的经济收入和资产情况。
而香港公屋则是限制了申请人群的收入不得超过政府制定之“最高入息及总资产净值限”，大概就是港币收入不超过9000港币，家庭资产不超过二十万港币的这部分人群。
其次在香港公屋是你通过申请获取之后，虽然摇号难度北京共产房接近，但是不会要求这些贫困人口一次性付出几百万的现金，而只需要每个月付出1000多元港币的租金即可拥有。
对于大多数的香港低端贫困人群来说，公屋非但不会拿走他们艰难原始积累的资金，反倒是会让他们只需要花费较少的租金就有更好的能力去给自己家庭攒钱积累原始财富。
2.产权问题

跟《办法》之前公布的征求意见稿来说，这次的正式稿对产权拥有形式有一个重大的改变，就是在意见稿中可以转让的政府份额，在正式稿中无法转让了。
用简单的话来说，就是公产房无法转商了。
对比我们之前绝大多数人通过摇号资格购买到的两限房在达到一定年限时，我们通过完成一次买卖行为，只需要缴纳一部分的税费就能把这些两限房转成正规的商品房。
但是现在的这个共产房在5年后再次转让时，只能转让自己拥有的那部分，那就代表了共产房永远只能在满足共产房申请摇号条件的人群中转让。
而对比正规商品房的买卖过程，你不仅是可以通过房产中介来买卖的，同时不管市场价格涨跌，你还可以自由的对自己商品房卖出价格进行定价。
不过一旦变成只能转让部分产权的共产房，那势必造成的影响就是：
首先你只能在政府的转让平台上交易，无法通过房产中介快速变现。
其次因为很可能是在政府交易平台上完成的交易，你很可能无法完全拥有对房产的最终定价权了。
3.阶梯置业问题
一个普遍意义上的有正常工作和收入的家庭财富积累之路，就是先攒点小钱贷款买个小房，然后通过几年之后的卖出慢慢置换，这样一套一套逐渐去换到更好的房产上。

但是对于实际上是花费了几百万代价的共产房购买人，一旦你拥有这种共产房，基本上可以说是堵住了自己家庭财富的积累之路。
对比即使是同样由于资金不够在北京购买正规商品房的人群而选择在河北燕郊之类环京区域买房的人群，都可以通过这个河北的便宜房子慢慢升值之后卖出，继续往北京的商品房上去阶梯置换。
但是现在同样是花了这么多钱，在北京购置了共产房的家庭缺已经没这种可能性了，从这点上来说共产房购房人可能连在河北环京购买商品房的人都不如了。
假如对于真正的低端贫困的穷人，没钱的家庭拿一套共产房，只用来自住我认为问题不大。

不过可惜的就是，真正的穷人还不可能买得起，能拿的出来几百万现金的家庭算贫困人口吗？
对有点小积蓄同时还有正常家庭收入在积累财富的起步家庭来说，共产房实际更像一个用涂成金色的铁管打造的香港笼屋。
它会让你们把自己家庭积累的大部分原始财富关在里面，让他们再也没办法重新回到这个现实的世界。

文 | 小樊
互联网码农,微信公众号《业余买房》

甯靜致遠 · 发表于 2022-9-20 16:33:43

共产房跟大多数政府工程一样。。。没点手腕，你玩不动的。

大鹿鹿 · 发表于 2022-9-20 16:34:37

所以当前共产房的目标群体，应该是各单位集体户口上的那些人。下一步应该就是清理集体户口了。

飝騰龘 · 发表于 2022-9-20 16:35:00

对于第三点，很好诠释了房子是拿来住的这个理念，别太贪心了

蓝狐狸 · 发表于 2022-9-20 16:35:34

因为上面要求说房子是住的，不是炒的。

咿呀咿呀哦喂 · 发表于 2022-9-20 16:36:09

但前提是不会让你掏那么多钱

蒋坤 · 发表于 2022-9-20 16:36:35

定价权，定价权，定价权！合着还是有人准备将其变为谋利工具！

行者老衲 · 发表于 2022-9-20 16:37:32

今天仔细看了下出台的有关政策特别是售价与自住房差异以及后期拥有处置权觉得共产房就是个坑你说的点点到位啊

神仙难觅 · 发表于 2022-9-20 16:38:20

很多评论认为用来住的房子就没资格享受增值收益，这个理论本身就是错误的。谁说穷人不想积累财富了，只有积累财富，穷人才能不继续成为穷人，公产房堵住了这条路。

陈奎 · 发表于 2022-9-20 16:38:45

宁愿去燕郊买房也不会入共有产权房的坑

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