2023年北京买房建议！（实用长文)

用户对付活着

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<hr/>有针对全国的
也有针对北京的
接着往下看
28岁，排除万难、披荆斩棘今年终于也在北京上车了，在回龙观买了1套63㎡的1居室，绷紧了几个月终于在签合同那刻放松了，但是随后而来的是一系列自我质问：

200W预算我是不是可以买2居呢？

这个小区现在地铁那么远，万一13号线不拆分那怎么办？

虽然现在是单身，但是昌平的学区确实不咋滴，以后有孩子怎么办？

63㎡的1居室可以改2吗？

其实以上问题当初买房的时候也不是没有想过，只不过在预算有限的情况你必须得舍弃点什么，现在后悔也没用（也不能说后悔吧，只能说是当初应该考虑更全面一些）。
所以有一些买房经验我必须要分享，有一些是针对全国可用的，有一些主要是针对北京可用的，毕竟我买的房子在北京嘛。
【 我建了个北京买房交流群，大家相进的可以联系我：malimai2020  】
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首先是针对北京的

因为我北京的房子最近才买嘛，所以我就先说了，下面链接是我买房的经历，最近也打算北京上车的盆友可以参考，因为里面有区域踩盘的分享，还有一些北京区域的分析。
【 北京买房，200万首付预算啥也买不到 】

【 1、地段很重要 】
李嘉诚说过，买房子最重要的决定因素是：地段、地段还是地段。对于年轻的刚需一族，在选择位置和地段时可重点围绕这几个维度去选房：

（1）地铁站1km范围内

（2）房子的房龄

（3）通勤时间

（4）商业配套

（5）学校规划

目前北京几个重点工作区域就是 CBD、中关村、望京、西二旗、金融街、亦庄。主要集中在互联网和金融两个行业。



北京几个重点工作区域

假如工作在这6重点区域的，可以就近买一些房龄新的，但是假如预算不足那么可以通勤方便就近上班的几个外环区域。

CBD 上班的 可以往东边看 → 石佛营、朝青、常营

望京 上班的 可以往北看 → 后沙峪、北苑

中关村 上班的 可以往东北看 → 亚运村，或者 4号线南边的大兴区域

金融街 上班的 可以往西边看 → 石景山

西二旗 上班的 可以往东北边看 → 霍营、回龙观、立水桥

亦庄 上班的 → 就沿着亦庄线看吧

6个重点工作区域 对应的买房片区

以上说的都是二手房的
但是有些人就是喜欢新房。
那也可以啊，但是北京新房价格那是一个高了，ZF为了控制房价，坚持房住不炒，所以就有了限竞房跟共有产权房这2个新兴的物种。
共有产权房要摇号的，这里就不多说了，限竞房还是很香的，适合长期持有的刚需，因为限竞房收房晚，加上装修，5年以后才能卖，四舍五入等于10年后才能卖。毕竟新房且价格便宜，限竞房在北京还是很抢手的，随着北京市限竞房供地的不断减少，优质的限竞房将会越来越少。且买且珍惜吧。
所以那种打算马上要孩子，或者投资客，就不建议你买限竞房了。

【 2、靠近地铁很重要 】
其实这里不单单是北京，一线城市 上海、广州、深圳 地铁发展完善，那么买房的时候就很有必要选一套靠近地铁的。地铁对于价格的影响是最明显的，什么公交车站、轻轨站、高铁站 都不如地铁的价值高。因为：

第一，地铁造价成本极高，平均一公里的造价不低于10亿元，后续还有庞大的维护成本，说地铁是用黄金铺成的毫不为过，这么昂贵的地铁一定要建造在最有价值的地方。

第二，地铁通到哪里，人和资源就会去到哪里，地铁越密集，越有利于资金和人口的沉淀，经济增长也会加快。

第三，地铁规划一旦确定下来，基本不会有变动，尤其已经开建并确定了开通年份之后，更是板上钉钉。

• 就拿北京地铁来举例：
  

先来看2张图，一张是目前的北京地铁图，另一张是2035年规划图，很明显可以看出，未来十年，北京地铁将进行大规模扩容。

目前北京地铁线



北京地铁 2035年规划图

• 其实所谓地铁对房价的影响无非就是2个点：
  

一个是地铁附件的房子是否比远离地铁的房子更贵、更容易卖出，这个就不用多做解释吧，去某家网看看同一地铁站附近小区的成交记录就清清楚楚了；
第二个是地铁开通前后是否对周边房价有明显的提升作用，我认为是绝对有的，下面就举个个例子。

• 以北京 S1号线为例：
  

在S1号线没有规划之前，门头沟几乎得不到城区太多人的注意。但实际上，门头沟的位置并没有很差。
门头沟东边就是石景山，事实上石景山的区域很小，再往北，就是海淀、西城。S1号线开通后，可以换成6号线。



S1号线

S1号线，就是打开门头沟房价的钥匙。有了这条地铁，也就解决了上班通勤的问题。
所以在S1号线通车的2016年，门头沟房价涨幅也达到全北京最高，在中关村、金融街的上班族们，抢先埋伏于在这里，享受了一波首条地铁开通带来的红利。



当年S1线开通后关于门头沟房价的新闻

【 3、对于北京除了以上这2个建议还有 】

50年上商住类的不能买，买了就是坑；

买北京的房子需要关注房龄，最好是买2000年以后的；

珍惜首套资格，因为2套首付就要6~8成了；

北京有普通住宅跟非普通住宅的区分；

北京并不是买了房你的孩子就能上学，还要有户口；

好的学区房保值； 刚需买房早上车；

北京买房肯定不容易，但是也没有想象中那么难，主要看你想买多少钱的房子。

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接着是针对去全国的


【 1、刚需什么时候上车好？】
首先你自己也知道自己是刚需了，那还用问什么时候上车好吗！！！肯定是首付够了就可以上车啊。这时候又有人问我，什么才算刚需了。

我给你打个比方，我坐火车从河北石家庄到北京去，火车一路上不停，车到了石家庄，火车上许多人都要到卫生间方便。列车员说，进卫生间一次，100元，想进就掏钱，不进算了，谁要是受不住了拉车箱里罚款一万元。 我憋得小肚子疼，浑身直打颤，别说100，就是200我也掏，活人总不能让尿憋死吧！看到没有？这就是刚需！

当然我这是举例子，火车上厕所也不需要掏钱，但是为了更好的表述什么是刚需，这举了这么个例子，现在都知道了吧！
我这里指的首付够是指你目前的首付是买得起你想买的房子的，迟迟不下手，就盼着房价会不会降，万一降了呢，能省好几万。
但你又有没有想过，万一涨了呢，那么可能本来够的首付预算已经买不到原来的房子了。所以这存在着不确定性，但是能确定的是，房子你是一样要买的。

那拿我自己买房的房子举例吧！

9月底签约的时候总价是353万，业主给我便宜了2万，因为税费高，同户型的同面积的价格区间基本也在350W~360W之间。

但是过了3个星期左右吧，同一户型同面积同朝向的房子总价都普遍涨了30~40万。

所以当时我还是庆幸自己下狠心决定买就不墨迹的。

我当时买的房子的其他房源

所以刚需上车还是尽早买，别盼着盼着房价涨，最后啥也买不到。

【 2、买房一定要找大中介吗？】
先卖个关子，我买房就不是通过大中介的。
这个其实要分情况说:
1、一线城市强二线城市 跟 三四线城市
一线城市大的中介公司会掌握市场70%的房源，就例如某家，你想看房，就必须通过他们，这就迫使很难不通过他们买房了。
但其实现在像北京、上海、深圳 有很多定制买房的服务，他们相比普通的中介会更加的专业。

我在这里补充一下什么人适合找定制买房的团队：

首先是你有好几个看好的片区，不知道选哪一个好；

其次的话你首付预算不够，不知道如何最大限度利用这笔首付；

最后就是换房，买2套的情况； 但假如你都已经有看好的小区，看好的房源，那直接找中介就可以了。

所以在一线城市买首套房的小白，纠结不知道买哪个片区的不妨找一下定制买房的服务，能省不少心。

2、二线四线城市
至于三、四线城市、小的中介公司相对会较多及分散，你就选择当地比较出名的就行，但不能忘的是，即使是小中介也要多个中介比价。
其实三、四线城市更多选择的是新房，那么新房选择大的开发商公司会更靠谱就是了。

【 3、南北通透朝向是最好的吗？】
这个还真不一定，南北方不一样，需要分开来分析，因为日照的时间不同，自然就不同了，但是这块篇幅有点长，以后有空了再更吧......
以前是不是总以为南北通透是最好的朝向？朝北是最不好的朝向？只能说中国大部分基本是这样，但是南北方是有差异的。

A：首先朝向怎么看
经常说的朝向，一般是指主阳台的朝向，或者说是房屋最大采光通风面的朝向。
比如客厅出的阳台是朝东，那就是东向:



朝东户型


如上图，厅出阳台的，以阳台朝向为准。

B：为什么朝南的房子会比较好？
中国处于北半球、亚欧大陆东部，大部分地区位于北回归线（北纬）以北，太阳从东偏南升起，从西边落下。
冬季太阳高度角小，朝南可以让更多光线照进室内，温暖屋室，夏季太阳高度角增大，南向射入的光线相对较小，相比其他朝向室内较为清凉。
所以，朝南的房子能有更为充足的采光。这既有利于身体健康，又使得房间更敞亮。



太阳直射图

另由于我国大部分地区位于东亚季风区，这就决定了我国“夏季刮东南，冬季刮西北”的季节风向，朝南的房屋还避开了凛冽的西北风。

C：南北方选朝向有差别
比如我国北部的黑龙江，每年冬季长达6个月，夏季更是6月才迟迟到来，8月末便匆匆离去，冬天寒冷漫长（所以东北的人名买衣服都比价费钱），出于对日照的考虑，人们不会对西晒过于敏感。
所以“坐北朝南”的通透房屋反而不是东北人民的首选，虽然不是垂直风向，但这类房屋通透性最好，毕竟从这里入境的是刚刮来的最强劲来自西伯利亚的西北风，这种情况下的空气对流，想到就让人觉得冷。
因此，在东北地区会出现“坐东朝西”的房屋建筑，既可以很好的享受到温暖照射，又能完美避开凶悍的西北风。

但是回到两广地区。

有时候春节也有可能穿着短袖，可想而知夏天是有多漫长而炎热，从3月开始一直热到11月，平均1年里面有 9 ~10个月都是夏天。
所以夏天是西晒真的好热，屋里不开空调就是一个大烤箱。

D: 朝北真的就晒不到太阳吗？
如果把晒太阳定义为直接接触到太阳穿透云层后的阳光。那么正北向的房子，冬天还真晒不到太阳。
因为冬天日照时间短，太阳东南升，西南落，北边自然就没有阳光。我目前住的房子就是北京朝北的，冬天真的晒不到一点的阳光，夏天太阳下山的时候能晒到一点，不过也有可能是因为我住高层的原因 （如下图）。



北京7月份北向房间日落

当然，夏天和冬天不一样，夏天太阳日照时间长，清晨和日暮之时阳光会从东北向和西北向射过来一小段时间，正北朝向还是勉强可以晒到一点点阳光的，越靠近北回归线的南边，照到阳光的时间越多。
所以南边地区北向的房子还是能晒到阳光的。

E：选房子不能只看朝向
当然朝向还是会受到 楼层，楼间距、房子的深度 影响的，不能单一说朝南就一定好，朝北就一定不好这样的言论。
同样是拿广东的城中村来举例吧，2米的楼间距导致好的朝向在这里的用处真的不大。



广东城中村

最后附图一张


打算在以上城市买房的人，看朝向的时候，不妨参照一下这张图。

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【 我建了个北京买房交流群，需要一起讨论的联系我：malimai2020 】
以上就是一个买过房的过来人总结的一些买房经验，希望对大家有用，但是我觉得最重要的还是要根据自己的需求去选，多看多对比总没错。
不要盲目的跟风，还有其他人的意见你只能作为参考，不能成为左右你做决定的因素，毕竟每个人买房的需求不一样，其他人的建议也有可能只是适合当时的他们，自己的需求自己才最清楚。
希望大家都能买到适合自己的房子
：）

嵩人

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