中国楼市2022

老五木

一，当今世界公认的三大金融泡沫分别是美国的股市，日本的债市，还有咱们的楼市。之所以叫做泡沫，是因为它们的总市值和经济总量已经严重偏离。美国股市总市值68.88万亿美元，几乎是美国GDP的3倍；日本债市总市值是1207万亿日元，占日本GDP的266%；咱们的楼市总市值约为450万亿元人民币，差不多是2021年GDP的4倍。
        二，咱们的楼市泡沫会不会被刺破？我认为，理论上存在可能，因为任何泡沫都不可能吹得无限大，到了一定程度必然会被刺破。我们现在房子的总量已经明显超过实际需求量，不断上涨的房价已经远超居民实际收入，当击鼓传花游戏传不下去时，就是泡沫被刺破之时。但是，实践上不可能，一方面是因为我国房子分布极其不平衡，大城市房子依旧好卖，不存在明显泡沫，小城市房子虽然越来越难，但其经济占比相对较低，不会影响整个楼市的崩盘；另一方面是因为我们国家并非完全的市场化经济，政府完全有能力托市，现在的政策取向是不要出现大涨大跌，让楼市横盘，等待收入上升与楼市匹配。
        三，楼市泡沫必须软着陆，绝不能硬着陆。日本当局在上世纪八九十年代的硬着陆选择，让日本进去了消失了的三十年就是明镜。1985年9月，美国和日本、联邦德国、英国、法国在纽约广场饭店达成广场协议，诱导美元对主要货币的汇率有秩序的贬值，在不到三年的时间里，日元对美元升值了一倍，日本赖以生存的出口遭到重创，当局决定通过降低利息和超发货币来刺激国内消费，其结果是大量资金进入楼市和股市，实业反遭重创，股价每年增长30%，地价每年增长15%，而同期日本名义GDP增幅只有5%，日本当局在1989年立即采取货币紧缩政策，泡沫被当即刺破，股价和地价短期内下跌50%，银行形成大量坏账，日本经济一蹶不振。这是别人的教训，也是我们必须要引以为戒的关注点。
        四，2016年底中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的。这是中央高层已经充分意识到，房地产的第一功能是使用功能，对GDP和财税的作用是要建立在使用基础上，因房地产的地方属性，中央要求分类调控，房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。各地要落实城市主体责任，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞一刀切，不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
       五，随着房住不炒理念深入人心，房企融资政策一步步收紧，2020年上半年，房地产开发贷款只增加了2.99万亿元，只占新增贷款的24.73%，较2019年同期下降了6.85%。2020年8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，8月28日，银行限制开发商融资的三条红线正式出台，确定于2021年元旦正式实施。这三条红线即剔除预售款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，此举令一众房企风声鹤唳。这预示着，借助高杠杆囤地模式快速扩张的时代走向终结，近十几年来房子之所以好卖，房价之所以高企的最重要因素——金融杠杆受到了史上最严格的监管。于是，靠着高周转的杠杆模式用到极致的恒大、融创、绿地、富力、华夏幸福等头部房企遇到了前所未有的危机。
        六，2020年9月24日，一份题为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件截图在网络上传播，根据这份文件，恒大集团对广东省人民政府“诉苦”，称若恒大地产与深深房不能按时完成重组，可能引发一系列的系统性风险，包括恒大地产现金流断裂导致恒大集团无法偿债，进而引发金融系统性风险；严重影响上下游企业经营；严重影响就业和社会稳定；引发大规模群体性维权，严重影响资本市场健康稳定等。自此，恒大作为三道红线国内第一个暴雷的房企，在陷入深渊的路上越走越远，供应商，购房者，施工单位、融资平台都陷入危机之中，这是不是说明，国内楼市泡沫开始被刺破？
       七，2021年，中国人民银行行长易纲在G30国际银行业研讨会上表示，总体而言，恒大风险是个案风险。应对措施方面，一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门。“我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。
        八，实际上，融创、华夏幸福等企业跟着暴雷，说明不太像是楼市个例，而是中国管理层开辟了房地产市场发展的稳健模式。房地产行业信用风险整体将有所上升，不同房企信用风险持续分化。“三道红线”对于已形成经营规模且财务结构稳健的龙头房企影响有限，此类高周转、区域布局较好、自身造血能力强的房企信用风险将保持稳定；而高杠杆房企被迫刹车、销售增速将持续回落，在政策收紧的预期下融资难度加大，信用风险持续上升；随着优势资源不断向财务稳健的龙头房企倾斜，销售降速、去化不佳的中小房企信用风险加大。高杠杆房企经营策略被迫调整，土拍市场热度将有所降温。目前出于融资等方面的要求，房企对规模的诉求仍然强烈，而“三道红线”的出台将直接抑制高杠杆房企的拿地力度，深度打击“加杠杆囤地”模式，推动房企加快储备及存量项目的开工、推盘销售和竣工结算。传导到土地市场上，将会导致全国土拍溢价率下降，流拍率增加。但房企对于高周转区域或需求确定性较强城市的优质土地储备仍将保持较高的需求（例如一线城市、长三角城市群、大湾区城市群、中西部强二线等），优质区域土地将维持一定的溢价率。
       九，很多人都在说，我国的楼市发展现状和当年日方非常相似。其实从客观的角度上来说，双方有相似的情况，但却又并不完全一样。目前国内的楼市之所以会遭受打击，主要还是因为国家出台的三道红线政策。从某种程度上来说，我们是主动对房地产市场进行调控，并非被动的等到危机爆发。事实上，在国家宏观调控的保障之下，当下出台的一系列措施，看似是在打压房地产市场的发展，实际上则是在不断的挤泡沫。只有将这些泡沫都挤出去，才能真正带领着房地产市场步入发展的正轨。房地产经济的发展对于我国国民经济的长远发展来说，有着非常重要的意义。因此我们不能一味的打压房地产行业，而是要带领着这一行业尽快“去泡沫化”，从而以全新的姿态进入全新的赛道，进一步实现健康稳定的发展。
       十，我查了一下，目前认为房价到头的人考虑的主要因素是，城镇化到头、人口出现拐点，国内外形势危急，货币政策转向，房屋饱和，房地产税要来了等。但是我对这个观点是持不同意见的。就拿我们的邻居韩国来说，文在寅竞选总统时，承诺要降房价。他上台后，把房地产税收到了1.2%-6%，多套房的转让税，高达65%-75%。韩国城镇化高达82%，人口出生率全世界最低，外部环境也比较恶劣，北边有个穷兄弟经常捣乱，与日本的贸易竞争也非常残酷。但是，上述情况丝毫没有影响韩国房价上涨，这是为什么呢，实际上，影响房价最关键的变量是货币政策。货币收缩势必直接刺破泡沫，带来一系列经济问题，这种金融风险是决策者们不愿意看到的。
        十一，我们国家的楼市今后是涨还是跌？我想还是从短期看和从长期看来说。从短期看，2022年上半年，是有史以来楼市最惨烈的时期。各项指标开创新低、房企暴雷不胜枚举、各城库存泰山压顶、百姓普遍看衰后市。从去年9月底开始，高层调转枪头开始救市，至今将近过去了，楼市终于见底了。大尺度的刺激政策之下，很多城市都开始燥热起来。全国范围来讲，目前楼市有明显热度的有如下几个城市：东莞二手房成交量连续4个月上涨；苏州、佛山限购松绑后，新房、二手房成交量明显上涨；成都从去年11月开始，二手房成交量持续高位运行至今，热度不减；杭州5月17日二手房限购放松后一个月，二手房成交量直接翻倍，但仍处低位；合肥5月10日放松调控后一个月，新房、二手房成交量都上涨5成左右；青岛6月初再次放松限购后，新房、二手房成交量大幅上涨，后续有待观察。所以，虽然楼市已经见底，但是绝对不会出现2020年那样的“V”型快速反弹，而是会在底部持续相当一段时间，蓄势待发“U”型回暖。从长期看，我国经济会进一步发展，房地产经济的支柱作用不会说倒就倒，加上国家大量发行货币，大量货币充裕到市场，老百姓的金融模式受限，还会将大量资金放入楼市池，由此可见，发达地区的房价还会进一步上涨，当然小县城的房价基本上随着农民进城饱和和乡村振兴助力，将会维持在一定的合理区间。
     十二，我之所以对楼市继续抱有乐观态度的主要缘由在于，楼市给大量劳动者提供了劳动机会，地方财政对买地的持续依赖，楼市崩盘必定给实体经济带来巨大冲击，可能直接影响中华民族复兴进程，楼市崩盘会切断金融机构的主要经济来源，地价和建安成本、销售成本都摆在那里，价格和价值是统一的，另外，新业主肯定也不满意房价大跌，大跌会带来影响社会稳定的一系列问题。
       十三，人们对住房的需求发生了根本改变。前些年，由于改革开放让中国人刚富起来，认为高楼大厦就是繁荣昌盛的象征，现在人们慢慢回归理性，认为低层洋房才能提高生活品质。前些年，由于监管力度不够和房建标准不高等因素，房屋的钢铁含量明显偏低，远低于发达国家，其使用年限和房屋质量都有问题，今后房屋建设肯定会朝着质量高安全可靠的方向走。前些年，我们的小区建设是完全照搬前苏联的做法，却影响到了城市空间连续性和开放性，所以国内已经和日本一样开始尝试英国、美国、荷兰一样的街区制。正因为上述因素，我国楼市除了在价格方面，在建设方面也会进行一场新的革命。

暮然回首已过千年

看完了，意思还要涨呗？你预期怎么个涨法呢？