经营贷浅谈

飞行的蒲公英

若是在两年前，相信知道经营贷的人不多；从2021年开始，经营贷、消费贷等概念因其将资金引入楼市引发房价上涨而全国闻名～ 这是一个很有意思的现象，背后也可以尝试解读出很有意思的原因～

经营贷的主要客户群体有两类：1. 专业炒房客，这个人群的特点就是高杠杆（高风险、高收益）；2. 为了绕开二套房首付限制的刚需；
鲜有人为了房贷和经营贷的利差，将房贷转换为经营贷（中介垫资还款 -> 经营贷贷款还垫资）；
也有人使用经营贷“一套变两套”（将已有的房子通过经营贷变现，再楼市继续增持），这种虽然可能不够专业，但也勉强归类为“客户群体1”；

经营贷中介可能给的承诺有哪些：“我们做的够隐蔽，肯定不会抽贷”、“银行肯定会续贷”、“续贷时我们可以提供免手续费垫资（或极低手续费）”；
我们解析一下这里面有哪些风险：

• 经营贷中介本质为骗子公司，没有信誉可言（即便写到合同里也没用，机构换一个法人、换一个公司名，合同直接作废；何况你拿“经营贷购房”的合同去法院告他们？）；真以为这种机构能做百年企业、售后一流？
  
• 银行不保证会续贷、银行不保证不抽贷；
  
• 房贷转经营贷容易，但却没有逆向操作（你没办法从一个“全款”购房中贷出“房贷”）；
  
• 利率没有想象中那么低，经营贷先息后本，利息基数保持不变（而房贷基数随着本金减少而降低），最终还款额不一定低（制定好提前还款计划，肯定也可以整体低一些）；
  
• 银行不保证续贷利率不变，目前经济不好、鼓励实体企业，经营贷低；若续贷时候刚好经济过热，续贷利率还可能很高；
  

为什么还有很多人用经营贷？根据2021年房价涨幅就知道，肯定大笔经营贷资金流入楼市；同样，我们分为两类人：

• 被忽悠的人（将房贷转经营贷，“省”利差），未必省了钱、还承担了很多风险
  
• 短持，寄希望于短时间（三五年或更短）房价有跃升后出手套现，如果知道经营贷后面的逻辑，这些人本就没计划还30年；（尤其是先息后本的经营贷，极适合炒房；即便是3年还本金，只要3年内房价上涨卖出，相当于只用3年还的那点利息，套出了完整房价上涨的增值；这也是他们胆大的原因）
  
• 绕开二套首付比例的刚需，这批人大概率最终转化为类别2（所以我说分两类人），要么想明白长持风险最终卖掉、要么抽贷被迫卖掉；最终不可能长持30年（基本上任何政策上都不会允许，学过概率的算一下，99%概率不抽贷，那连续30年不抽贷概率74%；96%概率不抽贷，连续30年不抽贷概率29%）
  

最后，为什么经营贷以前不火、现在火了～ 还是分两个原因（本篇俩原因有点多。。。）：

• 经济下行，经营贷利率走低形成利差（这也解释了，无法保证续贷利率也很低的原因），炒房客盛行～
  
• 刚需绕开二套高首付限制，强行上车 -> 这现象其实也反映出“真刚需”接现在的盘真的有点接不动了～
  

目前楼市上涨的发动机，这次只有一个，就是“上涨预期”；这个预期只要在，房子值多少钱不重要、能涨就行，无数人、无数手段还是会蜂拥而至；

最后怎么说呢，这种经济模式，挺失望的～  # 现在经济刺激不起来，各大V又催提夜壶了～ 所以是夜壶值钱么，“上涨预期”值钱罢了～

鞍山捂眼祖

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