现今的房地产市场和上世纪日本泡沫经济时代相似吗？

师爷

很多人都拿我们的房地产市场与上世纪日本的房地产金融泡沫对比，预判未来很有可能也会发生类似的房地产金融泡沫破灭的危机。
真会如此吗？
要搞明白这个问题，我们得深入了解清楚日本当时的情况。
这一篇，我们来好好聊聊这个问题。

我们都知道，上世纪日本的房地产金融泡沫是他们自己戳破的。
日本为什么要主动戳破泡沫呢？
因为日本迫切需要这场危机，背后隐藏着日本的国家需求。
对于任何一个国家来说，战略资源和粮食都是最重要的物资。如果战略资源长期缺乏，供给不足的话，一旦全球局势发生突变时，进口渠道就有可能随时被切断，那么，到了那个时候，这个国家很快会因为资源不足而崩溃。
日本就是一个资源缺乏的国家
根据日本官方网站曾经发布过的数据：
日本的矿产资源极端贫乏，现代大工业生产所需主要原料、燃料，绝大部分依赖进口。原材料和能源的对外依赖度曾高达84%，其中铝100%、镍100%、磷 100%、石油99.7%、天然气94.5%、铁矿石99.6%、铝矾土100%、煤85.1%、铅84.9%、锌66.9%；在粮食上，更是不能实现自给自足。
由此可见，哪怕日本已经完成工业革命，较早进入后工业化时期，也不能忽视自己资源缺乏的严重缺陷。
毕竟资源是会不断消耗的。
所以，日本为了长远的生存及发展考虑，起码必须保障有稳定的资源供给。
怎么保障稳定的资源供给呢？
除了购买其他国家的资源外，最好当然是直接将这些资源给收购了。
不过，在国际上做资源交易，是会遇到很多问题的。
例如，那些有定价权的金融国家，会在他国资源有大量需求时，通过刻意加价来收割一把韭菜。澳大利亚的铁矿石、全球石油贸易就是很好的参照。
然而，相对于因为战争导致无法购买资源而言，上述的问题都是小问题。
好像现今的俄乌战争，就不是你想买别人就一定会卖给你。欧盟现在的能源危机，所反映的就是资源供给被切断的大问题。
因此，如果能直接收购海外资源的话，在资源供给上被卡脖子的风险就会少很多。

海外的能源资产是想收购就能收购的吗？
当然不是。
就像今天我们在海外并购一样，遇到的阻力非常巨大。特别在太平洋洲和拉美，那些国家安全、偏见、阴谋论、保护主义的理由可多了。
这些阻碍对于当时的日本而言，天量的收购资金才是更大的问题。
虽然，日本当年已经是世界第二大经济体，但资金也没充裕到随便“买买买”的程度。

资金从哪里来，怎么解决这个问题呢？
这时候，出现了一个很好的契机。
《广场协议》
日本和美国签署《广场协议》后，成为了自由交易的国度，基于日元快速升值的趋势，全球热钱开始涌入日本投资。
这时，有个大胆的想法。
如果能鲸吞这些热钱，不就可以解决资金的难题了吗？
怎么做呢？
这些热线投资进来，最好的投资物就是股票和房地产。
（今天我们只聊房地产）
当时日本主要的房地产都在谁手中？
不是日本政府，而是各大财阀。
日本是一个私有为主的多元土地所有制的国度。
1868年以前，日本土地为幕府、大名及家臣等封建领主所有，土地不得买卖；1869年，明治政府宣布私人可拥有土地；1872年正式废除《禁止土地永久买卖法令》，承认土地私有，允许土地买卖。基本形成以私有为主、国家和公共所有并存的多元土地所有制。


截至2015年的数据来看：
日本全国、三大都市圈和地方圈的私人土地占比分别为43.4%、50.3%和41.9%，而国有和公有土地占比分别为28.3%、9.5%和30.2%；日本还存在产权不明晰和水域面积的其他土地，所以，在全国土地面积中，私有土地占比可以说超过60%，国有和公有仅占比不到40%。
只要追溯一下日本的土地历史，就会发现这些土地都集中在少数的氏族地主手上，这些氏族地主发展演变至今，就是赫赫有名的各大财阀。
某方面而言，日本和美国比较像，政府其实也是财阀的代言人。
这些财阀当然希望将这些房地产以最高的价格卖给全球热钱，从中赚取更多的资金。
哪怕当时的房地产发展趋势并不契合。

为什么说当时的房地产发展趋势并不契合呢？
其实，当时日本所处的房地产周期开始进入下行趋势。正常情况下，房价不大可能再大幅增涨。
从日本的城市化率数据看：1940年日本城市化率达37.9%，1977年上升到76%，到2000年下降到65.2%。根据西方国家所统计的数据：当城市化率超过75％，人口就会开始从城市往郊区迁徙。
因此，当时的日本房价应该进入缓慢下行的周期。

要卖出高房价，就必须人为推动。
怎么推动房价上涨呢？
释放更多的货币流动性。
就以当时的土地融资抵押来说。正常情况下，为了控制金融风险，银行及金融机构一般都会按土地评估值的50%来发放贷款，遇到某些特殊情况，能按到70%放贷就很夸张了。
但是，当年日本的银行机构是以土地评估值的1.2倍发放贷款的。
日本央行利用窗口指导，刻意量化宽松货币政策。
1987年，还上演过银行机构“跪求”企业借贷的一幕。通过降息、窗口指导的行政手段，在已经超发货币的周期，更进一步加大银行对外贷款的配额。自1984年开始，每年银行贷款配额都在原来的基础上上浮，到1987年更上浮到惊人的13.3%。
如此进取的金融操作，如果没有日本统治阶级的授意，是不可能出现的。

在一番人为地操作下。
1986年至1989年，两年间日本的房价暴涨了两倍。（特别是高峰期的1990年，地价大约是1983年的2.5倍）。期间住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%）。
1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。
（股市也在1985年至1989年，日元汇率从250升值至120，日本股市从13000点涨到38000点）
当时银座四丁目的地价炒到了每坪1.2亿日元的天价，折合现在的人民币约为每平方米180万元，也就是一亩地得11.98亿。
1990年，日本所有财产的总市值约为20万亿美元，相当于世界全部财富的20%；1989年12月，日本股市的总市值4万亿美元，接近全球资本总值的45%。
这时热钱接盘了大部分的房地产及股票。
一边高价出售国内的房地产和股票，一边开始全球收购的操作。
1989年，日本对北美、欧洲和大洋洲的发达国家投资共533亿美元，占投资总额的79%，其中对美国投资325亿美元，对欧洲投资148亿美元，分别占48.1%和21.9%；而同年，日本对亚洲、中东、中南美洲、非洲的发展中国家投资共143亿美元，占投资总额的21.1%。
而且，日本对外投资一直在不停地增加
1991年5月21日，日本大藏大臣桥本龙太郎向内阁会议提交，1990年末对外借贷报告书。该报告书公布：日本政府、民间拥有的海外资产扣除负债后，对外纯资产余额比1989年末增加11.9%，达3280亿美元。第一次超越3000亿美元大关，维持了自1985年以来连续6年世界第一的水平。
2015年在《环球》杂志上，日本财务大臣麻生太郎说：“我们在过去23年里，一直是对海外企业并购，向新兴国家投资最多的国家。”
截至2015年，日本海外资产就达到339万亿日元，比2001年增长了90%，哪怕按照今天的汇率算，也相当于2.63万亿美元，截至2015年仅账面折算，资产就升值了8倍之多。如果再算上日元升值的部分，这个回报只会更高。
可见，资本是逐利的，投资是要赚取利润的，那些在日本炒的房地产和股票的热钱也一样。而且房地产是不动产，是拿不走的。到这些热钱要退出的时候，资产的价值是会下降的。
如果这些资金在投资时，加上日本国内配置的金融杠杆的话，最终买单的还是日本自己。
因此，能收割这些热钱，让其长期套牢在国内发展，才最符合日本的利益。
怎么将热钱留在国内呢？
就必须让接盘的资本因为资产下跌而深度套牢。
就像现阶段美国的中概股一样。直接打压成乞丐股，投资者愿意血亏离场吗？哪怕真有投资者愿意血亏离场，美国的资本按这个价格买回来，也是大赚的。
同样道理，当年高位接盘的日本资产的热钱投资者，如果所投资的资产给打压到地板价的话，他们绝对不会轻易离场的。那么，日本可以将套现出来的资金继续全球投资。
在自由交易市场里，资本要跑是很快的。
只有暴跌，才能达到效果
那就没有比刺破金融泡沫最好的收割途径了。
看一下日本当时的骚操作：
1991年，政府表示为了抑制房价上涨，采用限制贷款和全面开征房产税等方式。
央行配合一面全面加息，一面通过窗口指导马上切断信贷，严格限制不再向房地产市场发放贷款。毫不意外，在突然断掉一切资金流入后，房地产市场的资产泡沫应声刺破，房价股价马上开始倒头向下。


随后，第二年，大藏省继续再出台每年0.3%的地价税，让房地产更加雪上加霜。市场就更没有了交易。
最后，日本银行以零利率的方式，让资本在日本境内更难获得资本回报。也就是说，哪怕资产割肉卖出，换回的现金也不会有任何利息回报。
一系列操作下来，这些热钱资本只能被深度套牢在日本境内。

日本就不怕被全球抵触吗？
那就不得不佩服日本的高段位表演。
日本在事件中将自己扮成了最大的受害者。将当时的日本平成天皇以“平成废柴”的称号载入日本历史，以此解释当权政府的治理无能，再将刺破泡沫的责任归咎于大藏省与日本央行的那出“金融夺权”的戏码上。
而且还有一个国家因素是，当时的美国也需要日本的崛起来制约中俄两个大国。
现在回看一下，这位戳破金融泡沫的前日本央行行长三重野康的话，简直是细思恐极。


通过这次戳破国内金融泡沫所收割的财富，投入到全球收购战略资源中。让日本多年在海外创造的GNP基本上都与同时期国内GDP的总量一样多。
要知道GNP和GDP是不一样的：
GDP是国内生产活动的总量，但不代表所有都属于日本的资产收益，而GNP则是全部属于这个国家所有国民得到的生产总值。




更重要的是，这些GNP有很多是战略资源。所以，日本所谓“失去的三十年”，真相其实并不简单，日本得到的利益比损失大多了。
只是得苦一下老百姓。

有人说，当时日元升值不是也给日本出口带来了严重影响了吗？
这也是个伪命题
难道就只有日元升值吗？
1985年签署《广场协议》的是法国、德国、英国、美国和日本，其中货币升值的可不仅是日本一家。
相反日本应该感谢货币升值带给他们的利益，让他们在收购海外资产时，减少了更多的支出，也从而获取了更多的暴利。
可以说因为当时的货币升值，日本非但没有吃亏，反而大赚特赚。

马来西亚前首相拉赫曼曾说过：日本的援助一份进来，至少要赚二倍回去。
就拿日本援助中国的资金为例：
1979年12月5日，大平正芳首相访华，承诺向我国提供政府贷款。
贷款资金将用于北京地铁、首都机场、中国电气化铁路约4600公里的改造、中国470个大型港口泊位中约60个等均由日元贷款建成或正在建设，其领域涉及教育、医疗、农业、环保等方面。其中有中日友好医院、中日环保中心、贵州农村改水等是属无偿资金援建的项目。
日本共向我国提供四批日元贷款，合计25809亿日元：
第一批日元贷款(1979-1983年)3309亿日元；
第二批日元贷款(1984-1990年)4700亿日元；
第三批日元贷款(1990-1995年)8100亿日元；
第四批日元贷款分为二次(1996-1998年)5800亿日元、(1999-2000年)3900亿日元。
日本的经济援助中，90%以上以贷款形式进行，利息为前期3%-3.5%，后期部分降低至0.75。
每年3%-3.5%的利息，看起来并不高。
但是，得看清楚了。这些是日元贷款、而非美元贷款。而当时日元并不是世界流通货币。


从数据表格就可以看清楚，日元在不断升值的过程中，我们每年偿还的日元贷款，就和高利贷无异。就是因为当时日元并非世界流通货币，在偿还日元贷款时，是需要购买美元外汇来兑换日元的。
中国当时是个美元外汇严重匮乏的时代，在黑市兑换美元都要翻倍。
在我们无法兑换到足量的美元外汇的情况下，日本就趁机严重压低我们原材料（例如大庆油田的石油）的价格，才接受我们用原材料来偿还贷款。
你说日本在我们身上赚取了多少倍的收益？
而且，这些经济援助都是有额外附加条件的：
大秦铁路必须要给日本输送煤炭；
大部分经济援助的项目招标是指定日资供应商的，从日本企业的得标率45%就可以看出来。
等同于这些经济援助项目的建设资金，大部分又给日资企业赚回去了，不就还是回流给日本了吗？
更重要的是，日本借经济援助之机，打开中国市场。
当年国民结婚的刚需不是房子，而是彩电、冰箱、摩托车等八件套，回想一下当年充斥日资产品的市场，那些八件套产品中，哪些不是日资的？
老百姓的工资才几十块，20寸彩电价格已经突破三千元。试想一下，得用多少年的劳动才能换一台日产的电视机？
中国市场的暴利，日本当然加大投资。
1990-1995年这五年间，日本对华的投资由3.49亿美元，迅速增加到44.73亿美元，增长了11.8倍！
日元升值，日本并不是受到影响，而是可以从中大幅获取暴利。
这才是真相！

我们来总结一下，现今的房地产市场和上世纪日本泡沫经济时代相似吗？
其实很多问题是值得我们思考的。
哪怕在我国当前的外汇管制下，境外热钱依然一边鼓吹房地产泡沫，一边明里暗里地加大对房地产的投资。
为什么呢？
难道当年日本让他们付出如此惨重的教训，那么容易好了伤疤忘了痛吗？
今天，我们经过努力成为了世界第二大经济体。
但是，我们房地产资产泡沫已经非理性了吗？地价也出现一亩地11.98亿元的天价了吗？
其实资本精明得很，又怎么可能重蹈覆辙呢？
他们很清楚，资产泡沫是可以用来换取财富的。他们虽然希望中国打开国内自由交易市场，但是，并不希望自己成为我们的房地产泡沫的买单者。
所以，如果真有泡沫，他们早已避之不及了。
因此，对我们的房地产泡沫严重性的说法，不排除有故意夸大的成分。
房地产泡沫肯定是有的，但是这种程度的房地产泡沫还是健康的，是可以通过经济的增长来填充的，这个我们在之前的盐选文章聊过。
现在还有很多人拿我们的房地产市场与上世纪的日本房地产金融泡沫对比，预判未来很有可能会发生房地产金融泡沫破灭的危机。
这种蛊惑人心的言论背后，是值得我们思考的。

要说当前我们房地产最大的问题，应该是分配问题。
房地产作为火车头带动经济的发展，同时也是资金最先流入的领域。最先得到资金流入，当然最先能从中获得资金利润，实现获利。
在经济的上升发展中，老百姓的收入增长的幅度也能跟上房价增长的幅度的话，也就过得比较滋润，是不会因为高房价而出现民怨沸腾的问题的。
看上世纪房价暴涨时的日本就知道。
所以，我们现在是由于老百姓的收入增长远没跟上房价的增长，才出现了问题。
以现在的收入水平对比房价，显然就价值透支了。
如果价值透支得过多，是会跌回来，重新价值重估的。
可以说，现在开始进入了价值重估的周期，而并非房地产泡沫的崩溃。

房地产是有发展周期的。
何时适合投资？何时更适合买房和卖房？或许应该在房地产周期中去寻找适合的答案。

参考：房势

短发二三年

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